目次
再建築不可とは？
建物を新築する場合に次のような制限があります。それは、幅4m以上の道路に2m以上土地が接していなければなりません。一概に道路と言っても、色々な道路がありますが、主に「国道・県道・市道・村道・※私道（認定された道路）」など建築基準法で認められた道路でなければならないのです。
もし、道幅が4m未満の道路なら「道路の中心線から2mを道路の境界線とする」救済処置があります。そして、建築基準法で認められた道路に敷地が2m以上接している事が新築する条件になります。
敷地が2m以上接していなれば、条件に満たしていなので新築する事ができないので、このような物件を「再建築不可」物件と呼んでいます。
とりあえず必要な部分をリファームしながら使い続けるほか仕方ありません。世の中には、このような「再建築不可」物件が多々存在します。
もちろん、物件の価値とは安いです。中には半値以下の物件もあったりもします。もし、あなたの住宅が「再建築不可」物件に当てはまるのであれば、安値で売るより､リファームなどしながら隣接する家を買えるまで待つなどの方法を考えるのも一つ案です。資産として物件を購入、もしくは運用を考えている方は、このような再建築不可物件を探して賃貸や貸店舗にする事によって投資利回りが良い物件を購入できるでしょう。
建築基準法について
建築基準法というのは、その建築物において必要な基準が定められた法律、またその建築物の敷地や周囲環境などにも適用する法律でもあります。そのほかにも国民の健康や生命や財産を守るための法律です。
国民の健康や生命や財産を守るというのは、災害によって建築物の倒壊を防ぐための耐震基準や火災による被害を最小限にとどめる耐火性の資材を使用するといったことを定めています。また、健康面においての衛生設備や換気、給排水などもこれに定めらています。建築物の敷地や周囲環境というは、基準が定められた道路幅に接するようことや容積率・日影規制・建ぺい等になります。
建築基準法の道路について
建物を新築する場合、土地から道路の幅員が4メートル以上ではないといけません。4メートル未満ですと建築基準法違反となってしまいます。また、その道路が私道か公道かも重要になります。
- 私道：個人が所有及び管理している道路
- 公道：国や都道府県、市町村や特別区が所有及び管理している道路
私道の場合、認定のされていない通路である可能性があるため、認定さいていない通路であると再建築不可となってしまいます。公道の場合、ほとんどが建築基準法上の道路と認定をされていることが多いため、再建築不可とはならないことが多いです。
再建築不可物件の魅力
再建築不可の物件は再建築が難しいため、土地の価値がないとか、購入を検討する価値もないなどと認識されている方が多いと思います。しかし、再建築不可の物件であっても、普通の物件と変わらず、しっかりとメンテナンスを行い改修を行えば、永く住むことができます。
そのため、考え方や見方を変えることによって利用度価値が高い物件になります。
例えば、安く再建築不可物件を購入し、リノベーションを行い資産価値を付け、賃貸物件として利用することができます。このように行えば、再建築不可の物件であっても「価値」を付けることが出来ます。この点が再建築不可物件の最大の魅力だと言えるでしょう。
再建築不可物件を保有するリスクについて
再建築不可物件を保有するリスクについてご説明いたします。
例えば、再建築不可物件を3千万円で物件を買って、火災保険に1千万円かけ、火災保険を500万円かけたとしましょう。この場合で地震で全壊した際、通常の不動産物件ですと地震保険で500万円が入って土地も売却が出来ますが、再建築不可物件の場合は建物がなくなってしまったため、もう一度建物を建てることは出来ないのです。そのため、建物を建てることが出来ない土地のため、買い手が見つからないといったことがほとんどです。
このように災害があって、建物が崩壊してしますと購入後であっても、もう一度建物を建てることが出来ず、ローンだけが残ってしまうという悲劇的なことになってしまいます。メリットもある再建築不可物件ですが、このようなリスクを十分に理解した上で購入するか決めましょう。
また、再建築不可物件はローンがつきにくいが実情です。その理由は担保評価が著しく低く、即換金が出来ないためです。そのため、銀行といった金融機関からの融資が受けられず、民間の金融機関などでローンを組む方が多いのが現状です。中には民間の金融機関の場合、銀行とは違い金利が高いため、賃貸物件にして家賃収入を得る方もいます。
また、売却する際は再建築できる物件と比較すると、おおよそ、3分の1以下になることがほとんどです。このようにデメリットがあるため、環境がよく、住みやすい再建築不可物件であっても、そのリスクも理解した上で購入するかを考えることが重要です。
このようにデメリットがあるため、環境がよく、住みやすい再建築不可物件であっても、そのリスクも理解した上で購入するかを考えることが重要です。
2m以上という壁をクリアすれば、再建築不可の物件でも、ある方法によって再建築可能な物件へと変えることができます。
建築基準法における道路と2m以上接していれば、再建築可能と認めてもらうことができるわけですから、もし現状その道路と1.8mだけ接しているようであれば、残りの20cmを確保すれば再建築可能物件に生まれ変わるわけです。もちろん簡単ではないですが、もし隣地を少しばかり確保できるような立地条件なら試してみる価値はあります。ですが物件へと入るスペースも2m以上必要となるので、土地の確保がひとつだけでは補えないこともあります。この場合、土地確保に必要となる隣地の名義人に対して承諾を得る必要がありますから、それに断られてしまってはこの計画はそこで終了ということになります。
こういった方法で再建築可能を得たパターンは少ないかもしれませんが、こういう方法もあることを知識として知っておくのもいいでしょう。
再建築不可物件の物件を処理する方法は？
敷地のセットバックという方法
建物を新築する敷地は、建築基準法で認められた道路、幅4m以上の道路に2m以上土地が接していなければなりません。一見道路に見えても建築基準法に該当しない道路が意外とあります。もし、再建築不可の土地になってしまったらどうすればよいか？
一つの方法として「敷地のセットバック」という方法があります。道路に2m以上敷地が接していて道路幅が4m以下の場合、建築基準法では、道路幅は4m以上である事を求められている為、道路幅を4m以上にする為、自分の土地を道路として切り取らなければなりません。
このように、敷地から道路の部分を切り取り、敷地境界線を敷地側に後退させる事を「セットバック」と言い、セットバックした部分は、自分の土地であっても塀など何かを設置する事ができません。
また、特別な事情で例外がない限りセットバック部分にある塀などは、全て取り壊さないといけません。もちろん、セットバック部分は敷地面積から除外されるので建築可能な面積も小さくなります。ただ、セットバックをしないと建築基準法上、建物を建て替える事ができないので仕方ない処置だと思います。
再建築不可の物件を専門に扱う会社へ任す方法
再建築不可の物件を、建築可に変える場合は、地道な交渉だったりが必要なケースあります。敷地を伸ばして道路と隣接する為の交渉ですね。それを一手に請け負ってくれる業者がいます。そちらは「再建築不可物件を専門に扱う不動産業者」にて説明させて頂きます。
変な再建築不可の専門業者だと変な交渉をされたり、終いにはまとまっていないのに契約を遂行してこようとする業者もいますので、しっかりとした業者選びが、再建築不可物件の処理に役立ちます。
再建築不可物件の購入の仕方
再建築不可物件は、担保の価値がないとみなされる事が多く、銀行からローンを組む事ができない場合があります。なので、現金で購入する方法をとるケースが多いです。
一見、ローンが組めない方や3000～5000万円もする通常の住宅を購入できない方が買うような物件だと思っている方も多くいると思いますが、現金で購入するケースが多いので再建築不可物件をを購入する事が出来るのは、現金を持っている方だけなのかもいれませんね。ただ、先ほどでも言ったようにローンを組む事ができませんが、住宅ローンをやっている一般金融から融資を受ける事はできます。
住宅ローンをやっている一般金融は金利が4%～と高い為、金額や返済期間が長いと安い買い物をしたはずが逆に高くつく事もあるので見極めが必要です。なので住宅の頭金を貯められない方は、再建築不可物件ではない通常の物件を購入した方が良いとおもいます。
どうやって再建築不可物件を探すか？
現在では、インターネットや不動産業者で簡単にみつける事ができます。しかし、再建築不可物件は、好んで購入する方が少ないのでメジャーどこのサイトで検索しようとしても検索機能にないのです。ただ、一部再建築不可物件を扱う業者さんや「再建築不可物件の情報を送ります」などとうたっている業者さんもあるので苦労せずに比較的みつけやすいとおもいます。
よく不動産業者で物件を見に行くと住宅情報が書いてある紙を見させられますよね！？実は、住宅情報が書いてある紙の隅に「再建不可」とか「再建築不可｝と小さく書いてあります。不動産業者としては、再建築不可物件は、その住宅のデメリットになってしまう為、なるべく隠して早く売りたい訳なので文字も小さくしかも端っこ書かれてます。
再建築不可物件を多く扱っている不動産業者では、再建築不可物件をデメリットとして扱うのではなく、いわば、価格が安い！というのも一つのメリットになる訳ですから正々堂々と大きく書いて明記されている不動産業者もありますよ♪
再建築不可物件の購入のメリットとは？
再建築不可物件を購入するメリットとしては、物件が安く購入することができることが一番のメリットです。
物件が安く買えるため、再建築不可物件に絞って物件を探す人もいます。安く購入をしてリフォームをすれば、外観や内装が綺麗な状態で住むことができます。また、このような方法を使い投資目的で購入を検討する人もいます。
地域、面積によって物件の価値は、様々ですが、東京23区の新築一戸建ては、大体5,000万円～が相場です。これも地域、面積、築年数によって様々ですが、中古一戸建てでも大体3,000万円～が相場です。
しかし、「再建築不可」物件なら通常の相場から半値もしくは、半値以下で購入する事ができます。築年数が経っている古家は土地の値段からさらに値引きされる事があるので約1,000万円ぐらいで購入できる事もあります。広さや築年数によって違いはありますが、破格の値段ですね♪
再建築不可物件は、価値そのものが無いと言われていますが、この世の中に0円の土地なんてありません。どんな古くてボロボロの家でも値段はついてます。
当然、買い手がいれば売る事ができます。転売なので高く売る事は、難しいと思いますが、賃貸や貸店舗として収入を得る事は可能です。もちろん、安い住宅費で住む事ができるので無理して高い住宅ローンを払い続け、頭を悩まさなくて済みますね♪
再建築不可物件の購入のデメリットは？
建築不可物件は、法律上、建て替えができない事になっています。再建築不可物件に住んでいる方の中には、建て替えている方もいるみたいですが、基礎を残し、リフォームと称して建て替えてしまうみたいです・・・。後から基礎を抜いてしまう方もいるそうですが、倫理上どうでしょう？？
再建築不可物件は、築年数が経っている物件が多いのでシロアリなどに食われてしまっている場合は、後から基礎を抜いてしまわないと、新築が台無しになってしまいますね。なので、当然のようにやっているのかもしれません。たまにですが、再建築不可の土地に新築物件が建ち物件の売り広告を見た事があります。法律上、建て替えられない事になっていますが、やり方によっては、建て替えられる事ができるのかもしれません。
ただ、建て替えできると断言はできませんが、小さな工務店なら新築に近いオールリフォームをやってくれるかもしれません。しかし、建て替えを前提に再建築不可物件の土地を購入するのには、ちょっとリスクがあるかもしれません。再建築不可物件は、路地が多く入り組んでたり住宅密集地帯に多く経ち、足場をご近所の敷地に組ませてもらう事が前提になる場合があります。
足場を組まなければ建設することができないので、中古などの物件を購入するといいでしょう。ですが、再建築不可のデメリットとして売却する場合に買い取ってくれる方が少ないのが究極のデメリットです。その理由としては土地の価値が半減してしまうため、物件を買うメリットが感じられない方が多いためです。また、金融機関も担保の価値として、低くなってしますため、大手銀行の住宅ローンが組めないといったデメリットも発生します。
再建築不可物件を売却する際の注意点
再建築不可物件の維持には、定期的なメンテナンスが必要です。定期的なメンテナンスとは水廻りのチェックや床下にシロアリがいないかのチェックなどを定期的に行い、構造的に重要な部分が腐食、損壊していないことを調べ、腐食、損壊があれば、早急に対応してメンテナンスを行うことです。
このような定期的なメンテナンスをしっかり行えば、再建築不可物件であっても10年、50年、100年以上でも立派に家は残ります。構造的に長くもつといわれているマンションなどでも修繕計画があったり、5年10年ぐらいで定期的なメンテナンスを行っているところがほとんどです。
再建築不可物件の維持のために定期的なメンテナンスはしっかりやりましょう。
再建築不可物件を専門に扱う不動産業者がいます！
※現在準備中です。また、掲載の募集は随時行っております。
